- Home
- Kennisbank
- Wet- en regelgeving
- Wetgeving veilig werken - Gebouweigenaar
Wet- en regelgeving voor gebouweigenaren: veilig werken aan jouw pand
Als gebouweigenaar ben je verantwoordelijk voor de veiligheid van iedereen die in, op of aan jouw gebouw werkt. Dat klinkt logisch. In de praktijk onderschatten veel eigenaren hoe groot die verantwoordelijkheid is.
Gaat er iets mis? Dan kun je direct aansprakelijk worden gesteld. Ook voor derden. En ook als je zelf nog nooit op het dak bent geweest.
Je verplichtingen en aansprakelijkheid rusten op drie wettelijke pijlers: de Arbeidsomstandighedenwet, de Omgevingswet en het Burgerlijk Wetboek. Hieronder leggen we praktisch uit wat dat voor jou betekent.
De Arbeidsomstandighedenwet: jouw zorgplicht voor een veilige werkplek
In de Arbeidsomstandighedenwet (Arbowet) is de werkgever als eerste verantwoordelijk voor de veiligheid van zijn personeel. Toch blijf je als gebouweigenaar hierbij betrokken.
Je hebt eigen personeel in dienst: denk aan een onderhoudsdienst of facilitaire dienst. Dan ben jij volgens de Arbowet de werkgever. Artikel 3 van de Arbowet verplicht je om te zorgen voor veilige arbeidsomstandigheden. Denk aan permanente dakrandbeveiliging, gekeurde ankerpunten en de juiste persoonlijke beschermingsmiddelen (PBM).
Je huurt externe partijen in: Een installateur of glazenwasser is zelf verantwoordelijk voor zijn personeel. Dan ben je in deze situatie de opdrachtgever. Artikel 16.8 van de Arbowet bepaalt dat veiligheidsverplichtingen ook rusten op de eigenaar. Of op degene die beslist over het ontwerp en het onderhoud van de werkplek.
Artikel 16.11 van de Arbowet is helder. Wie deze voorschriften niet naleeft, pleegt een strafbaar feit.
Wat moet je als gebouweigenaar concreet regelen?
Om aan je zorgplicht te voldoen, zorg je voor een veilige toegang én een veilige werkplek.
Veilige toegang: een gecertificeerd dakluik, kooiladder of gevelladder.
Valbeveiliging op het dak: dakrandbeveiliging (hekwerk) of een gecertificeerd kabel-, rail- of ankerpuntensysteem.
Veilig werken aan de gevel of in besloten ruimtes: vaste inbouwvoeten voor gebruik met een davitarm of draagbare installaties.
Keuring en onderhoud van valbeveiliging en PBM: Sommige fabrikanten beweren dat hun systemen niet periodiek gekeurd hoeven te worden. Dit strookt niet met de Nederlandse Arbo-regelgeving en de geldende veiligheidsnormen. Als uit een ongevallenonderzoek blijkt dat een systeem niet tijdig is gekeurd, word je als gebouweigenaar medeverantwoordelijk gehouden.
PBM laten keuren
Stel je PBM beschikbaar aan mensen die op jouw dak werken, zoals harnassen, vallijnen en valblokken? Dan ben je op basis van de NEN-EN 365 verplicht deze minimaal één keer per jaar te laten keuren door een gecertificeerde keurmeester
Valbeveiliging laten keuren
Vaste ankerpunten en kabelsystemen vallen als vaste gebouwvoorziening onder de Europese normen NEN-EN 17235 (voor permanente bouwkundige ankers en CE-markering) en NEN-EN 795. De Arbocatalogi en brancheafspraken (zoals BIKUDAK) schrijven voor dat deze systemen minimaal 1x per jaar geïnspecteerd en beproefd moeten worden.
De Omgevingswet & het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl)
De Omgevingswet en het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) bevatten regels voor de veiligheid van bouwwerken. Bij bestaande gebouwen ligt een belangrijke verantwoordelijkheid bij de eigenaar. Of bij degene die bevoegd is om voorzieningen aan het gebouw te treffen.
Artikel 3.3 Bbl bepaalt wie de regels voor bestaande bouwwerken moet naleven. Dat is de eigenaar of degene die uit anderen hoofde bevoegd is om voorzieningen aan het bouwwerk te treffen.
Daarnaast geldt een specifieke zorgplicht. Weet je dat de staat van het bouwwerk gevaar kan opleveren voor gezondheid of veiligheid? Of kun je dat redelijkerwijs vermoeden? Dan neem je op grond van artikel 3.5 Bbl maatregelen. Je voorkomt het gevaar of je laat het niet voortduren.
Voor bepaalde bouwwerken geldt ook een onderzoeksplicht. Artikel 3.6 Bbl verplicht de eigenaar of bevoegde partij om in aangewezen gevallen de staat van het bouwwerk te onderzoeken. Voor bepaalde categorieën bouwwerken geldt op grond van artikel 3.6a Bbl ook een periodieke beoordeling van de constructieve veiligheid.
Artikel 2.6 Bbl stelt eisen aan bouwwerkinstallaties. Ze moeten goed functioneren en je beheert, onderhoudt en controleert ze op een passende manier. Het gebruik van de installatie mag geen gevaar voor gezondheid of veiligheid veroorzaken of laten voortduren.
Het Burgerlijk Wetboek (BW): Risico-aansprakelijkheid
Het Burgerlijk Wetboek regelt de financiële en juridische gevolgen als er toch iets misgaat. Als gebouweigenaar krijg je te maken met opstalaansprakelijkheid. Boek 6, artikel 174 bepaalt dat de bezitter van een opstal aansprakelijk is als het gebouw niet voldoet aan de eisen die je daaraan mag stellen en het gevaar zich verwezenlijkt.
Voldoe je niet aan deze zorgplicht? Dan kan dat een onrechtmatige daad zijn (boek 6, artikel 162). Je moet dan de schade vergoeden die een ander daardoor lijdt.
Hoe voorkom je aansprakelijkheidsrisico’s?
Neem aantoonbaar passende maatregelen voor een veilige werkomgeving.
Maak heldere veiligheidsafspraken met partijen die op of aan jouw gebouw werken.
Houd actief toezicht op de naleving van die afspraken.
Welke rollen kun jij als gebouweigenaar nog meer hebben?
Naast gebouweigenaar heb je misschien nog andere rollen. Elke rol brengt eigen verantwoordelijkheden mee.
Werkgever: Ben je bestuurder of geef je leiding namens een organisatie? Dan draag je de wettelijke verantwoordelijkheid voor de arbeidsomstandigheden van het personeel.
Werknemer: ben je zelf in dienst van een organisatie? Dan heb je naast rechten ook specifieke veiligheidsplichten.
Opdrachtgever: huur je externe partijen of aannemers in? Dan draag je verantwoordelijkheid voor een veilige keten.
Opdrachtnemer: voer je opdrachten uit voor derden of detacheer je personeel? Dan gelden er specifieke afspraken over veiligheid.
Beheerder: beheer je een gebouw of terrein namens de eigenaar? Dan zorg je voor het veilige onderhoud en beheer van de voorzieningen.
